Lo que dice el contrato de 1 dólar sobre el mercado de oficinas de Estados Unidos

  • Por Natalie Sherman
  • Corresponsal de negocios, Nueva York

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El propietario de una tienda de delicatessen en Nueva York, Jimmy Yavrodi, dice que su negocio no puede sobrevivir sin trabajadores de oficina

El propietario de una tienda de delicatessen de la ciudad de Nueva York, Jimmy Yavrodi, mira sombríamente desde la tienda que abrió hace 27 años en uno de los principales distritos comerciales de la ciudad.

«Todo está vacío», dice. «No entiendo eso.»

Desde su posición en Park Avenue South, el hombre de 61 años envió a dos niños a la universidad y empleó a 12 personas, lanzando sándwiches y ensaladas a los trabajadores de oficina que llegaban desde edificios cercanos.

Proporciona una ventana a lo que algunos llaman el «apocalipsis» de la oficina estadounidense en estos días.

El famoso edificio triangular Flatiron cercano ha estado vacío desde 2019. El otoño pasado, los propietarios dijeron que lo convertirían en condominios.

A la vuelta de la esquina, se está trabajando en una nueva oficina frente al Madison Square Park. Pero su inquilino principal, IBM, está coordinando desde otros lugares de la ciudad.

Su vecino, 360 Park Avenue South, ha estado desocupado desde 2021 por remodelación. El edificio de 20 plantas, que se vendió por 300 millones de dólares (233 millones de libras esterlinas) ese año, atrajo titulares recientemente después de que uno de sus propietarios entregara su participación del 29% a uno de sus socios, incumpliendo su promesa de financiar 45 millones de dólares en mejoras, en cambio por $1.

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Una imagen generada por computadora de 360 ​​Park Avenue South, pero el edificio ha estado vacío desde 2021.

El área todavía tiene inquilinos estables, incluidos restaurantes con estrellas Michelin y parte del sistema judicial estatal.

En la calle, los vecinos dirán que la vida ha vuelto después del Covid.

Pero las ventas en Daza Cafe & Deli de Yavrodi, que han caído un 70% desde 2020, cuentan una historia diferente: revelan los enormes desafíos que enfrentan los propietarios de oficinas en todo el país y los riesgos que esos problemas representan para la economía en general.

«Dependemos de los trabajadores de oficina y aquí no tenemos trabajadores de oficina. Es una matemática muy simple», dice. «Si no vienen a trabajar, lugares como el nuestro no podrán sobrevivir».

Cuatro años después de que la pandemia desencadenara una revolución en las prácticas de trabajo desde casa, particularmente pronunciada en Estados Unidos, el cambio es difícil de revertir y sus consecuencias no pueden ignorarse.

Alrededor del 20% del espacio de oficinas en Estados Unidos estaba alquilado a finales del año pasado, la tasa de desocupación más alta en más de 40 años. Según Moody's Analytics.

Si bien se prevé que esa cifra aumente en los próximos 12 a 18 meses, la caída de la demanda está transformando los vecindarios de la ciudad y afectando los valores de las propiedades, que ya han caído en un promedio del 25% en todo el país.

Uno Último artículo Se estima que entre finales de 2019 y finales de 2022 se han destruido más de 660.000 millones de dólares por valor.

Las caídas coincidieron con fuertes aumentos en los costos de endeudamiento, creando incentivos para que incluso las empresas bien financiadas abandonaran sus propiedades a medida que el valor de sus edificios caía por debajo de lo que debían por sus préstamos.

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La tasa de desocupación de las oficinas de la ciudad de Nueva York supera el 20%, el doble que en el centro de Londres.

Con el 44% de las hipotecas de oficinas en el país en esa posición, los problemas han generado preocupaciones generalizadas sobre cómo los bancos -y la economía en general- absorberán el impacto cuando los préstamos comiencen a deteriorarse.

Los prestamistas de países tan lejanos como Alemania y Japón llevan consigo cientos de millones de dólares en previsión de préstamos incobrables.

Los problemas son particularmente agudos entre las instituciones locales y regionales, algunas de las cuales, como el Community Bank de Nueva York, ya han visto sus acciones caer peligrosamente a medida que los inversores evitan posibles problemas.

Cuando los bancos quiebran o reducen los préstamos, dicen los analistas, la situación podría empeorar, dificultando que las personas y otras empresas obtengan crédito, lo que llevaría a una recesión más severa.

Esta semana en Washington, los políticos presionaron al presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos sobre lo que están haciendo los funcionarios para evitar lo peor.

«Habrá pérdidas», dijo al Congreso el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, añadiendo que los reguladores están recurriendo a las empresas para aumentar su colchón financiero. «Creo que es un problema manejable. Si cambia, lo diré».

Hasta ahora, muchos de los incumplimientos han sido estratégicos, reflejando cambios en las prioridades de inversión más que la crisis financiera, dice Thomas LaSalvia, jefe de economía de bienes raíces comerciales de Moody's Analytics.

Fue uno de los que predijo dolor regional, no desastre económico global.

Pero será una prueba en los próximos meses, cuando muchas hipotecas tomadas antes de que la Reserva Federal de Estados Unidos suba las tasas de interés requieran refinanciamiento.

«Esta es la última parte de la historia de los próximos seis a nueve meses: cuándo y cuánto sufrimiento sufrimos realmente», dice LaSalvia.

«El mercado de oficinas… necesita ser dueño de sí mismo, y aún no lo ha hecho».

Si las tasas de interés se reducen a finales de este año, como muchos esperan, los riesgos para el sector bancario serán «mucho menores en magnitud», dice Erica Jiang, profesora de la Universidad del Sur de California, coautora de un artículo sobre quiebras bancarias.

Pero incluso sin un desastre económico, las ciudades de todo Estados Unidos, que dependen en gran medida de los impuestos sobre las propiedades de oficinas, están sintiendo los efectos a medida que la caída de los valores y la reducción de la actividad amenazan los ingresos de los que dependen para bibliotecas, parques y otros servicios básicos.

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San Francisco, cuya tasa de desocupación de oficinas superó el 30% el año pasado, está experimentando recortes presupuestarios

En Nueva York, que considera que las propiedades de oficinas generan alrededor del 10% de sus ingresos fiscales, el regulador advirtió el verano pasado que la ciudad podría enfrentar un déficit de más de mil millones de dólares en los próximos años en un escenario apocalíptico.

Dijo que el impuesto representa menos del 2% de los ingresos y que la ciudad podría solucionar ese desafío.

Pero en otros lugares la situación es mucho peor.

En San Francisco, donde el cambio hacia el trabajo remoto es tan intenso, el alcalde ordenó a los funcionarios congelar las contrataciones y prepararse para recortar el gasto en un 10%.

Los analistas en Boston, donde un tercio de los ingresos fiscales provienen de impuestos a la propiedad comercial, pronostican déficits presupuestarios y presionan a la ciudad para que encuentre nuevas formas de recaudar dinero.

Las alertas también se acumularon en Atlanta, Dallas y otras ciudades.

LaSalvia, de Moody's, dijo que la epidemia aceleró el traslado de los distritos comerciales del centro de la ciudad, de 9 a 5, a áreas de uso mixto que había estado en marcha durante décadas.

Si bien las vacantes pueden causar problemas en los próximos años, dice, la reducción de la oferta y la caída del valor crearán oportunidades para que nuevas empresas entren y reinventen los vecindarios.

«Este es un momento que cambiará los centros de gravedad, cambiará los centros de poder en cada una de nuestras ciudades», dice.

El vecindario de Yavrodi, con muchas empresas que invierten dinero en mejoras, está bien posicionado para enfrentar el cambio.

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Yavrodi dice que el estilo de vida de oficina no volverá

Al otro lado de la calle, pequeñas empresas de atención médica casi llenan un edificio recientemente renovado con la ayuda de créditos fiscales de la ciudad.

Al lado, en 360 Park Avenue South, un restaurante y una empresa se han comprometido a alquilar espacio, y el propietario Boston Properties espera que el edificio esté casi lleno para finales del próximo año.

Las empresas de tecnología que alguna vez impulsaron la demanda en el área se han retirado, pero Peter Turchin, vicepresidente de la firma inmobiliaria CBRE y agente de arrendamiento del edificio, dice que todavía ve interés por parte de firmas financieras y de abogados que han atraído a los empleados a regresar a la oficina. Dispuesto a pagar por el primer puesto.

«No creo que sea de gran importancia», dice sobre el acuerdo de 1 dólar. «Estamos demasiado ocupados».

La empresa que vendió sus acciones, que invierte fondos para el plan de pensiones canadiense, declinó hacer comentarios.

El señor Yavrodi se muestra escéptico.

Incluso si se alquila el espacio, se estima que sólo el 12% de los trabajadores de oficina de Manhattan están en persona cinco días a la semana.

Dice que eso no es suficiente para sostener negocios minoristas como el suyo, especialmente porque muchas empresas utilizan alimentos gratuitos o fuertemente subsidiados para tratar de asimilar fácilmente los pedidos de regreso a la oficina.

Después de reducir su personal de 12 a cinco, cambiar su menú y ampliar su oferta, no hay nada que nadie pueda hacer para solucionar el problema.

«Todo el mundo tiene ideas diferentes, pero intentan poner una venda en un corte grande cuando necesitan puntos fuertes», dice.

«El estilo de vida de las oficinas, como era antes de la pandemia, no va a volver».

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